赠与的房产已过户能要回来么

在房产交易与家庭财产处置中，赠与是一种常见形式。当赠与的房产已完成产权过户登记，即法律上的物权转移已然生效，赠与人是否还能主张要回房产？这并非一个简单的是非题，其答案高度依赖于具体的法定情形和证据。

需要明确的是，一旦房产完成过户登记，受赠人即成为法律认可的房屋所有权人。赠与合同在此刻已基本履行完毕，赠与人的任意撤销权随之消灭。单纯出于“后悔”或情感变化，赠与人通常无法再要求撤销赠与并收回房产。

法律为赠与合同的履行设定了若干特殊保障，在特定条件下，即便房产已过户，赠与人仍有可能通过法定途径寻求撤销赠与，进而要求返还房产。这主要基于以下几种法定情形：

其一，受赠人存在严重侵害赠与人或其近亲属合法权益的行为。此种侵害不仅指身体伤害，也包括严重的侮辱、诽谤等精神侵害，且需达到“严重”程度。若赠与人能提供充分证据证明此类侵害事实成立，则可在知晓原因之日起一年内行使法定撤销权。

其二，受赠人对赠与人负有法定的扶养义务而不履行。此情形常见于子女受赠父母房产后，却拒绝履行赡养义务。赠与人需证明双方存在法定的扶养关系且受赠人存在拒不履行的客观事实。

其三，最为关键的情形是，赠与合同附带了义务。若赠与人在赠与合同中明确约定了受赠人需履行某些义务（如照顾赠与人生活、完成特定学业等），而受赠人无正当理由不履行这些约定义务，则赠与人亦可主张撤销赠与。

其四，若赠与合同本身存在《民法典》规定的民事法律行为无效的情形，如双方通谋虚伪意思表示，或合同内容违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，则赠与合同自始无效。物权过户行为也因此失去合法基础，赠与人可据此请求确认合同无效并返还房产。

还有一种特殊情况涉及赠与人自身的经济状况。如果赠与行为导致赠与人自身生活陷入严重困难，且其经济状况的恶化发生在赠与合同订立之后，法律出于人道主义考量，也可能允许赠与人不再履行赠与义务。但对于已经履行的部分（即已过户的房产），实践中要据此追回难度极大，法院会严格审查“严重困难”的标准。

赠与房产过户后能否要回，核心在于是否存在法定的撤销事由或合同无效事由。赠与人若想主张权利，必须承担严格的举证责任，提供清晰、确凿的证据链，且需注意相关撤销权的行使期限（通常为一年，自知道或应当知道撤销原因之日起计算）。这一过程专业且复杂，强烈建议当事人在采取任何法律行动前，咨询专业律师，对案件情况进行全面、审慎的评估。